不動産投資はリスクについてしっかりと理解したうえで始めなければなりません。
準備が不十分でリスクを多くとってしまうことになると、何のための投資なのか後悔だけが残ることになりかねません。
リスク管理の重要性
不動産投資はリスクが多く、さまざまな対策が必要となるため、投資に反対されることもあるでしょう。不動産投資には、空室リスク、滞納リスク、災害リスク、金利上昇リスクなど様々なリスクがあります。
リスクが予測困難であるため、リスクに備えることが重要であり、急な出費に対応できないとリスクの影響が大きくなります。
不動産経営を安定させるためには、リスクを見越して適切な対策を講じ、計画的に運用することが不可欠です。
空室リスク
空室リスクは、不動産投資において最も重要なリスクであり、入居者がおらず家賃収入が得られない状況です。
空室期間が長引くと赤字経営や破綻の可能性が高まる。空室リスクの高い物件は、賃貸需要が低い、周辺に競合物件や空き地が多い、家賃が高い、入居者満足度が低い、設備が古い、周辺施設が不十分、交通アクセスが悪い、環境面で問題があるなどの特徴があります。これらの要素に注意することが不動産投資の成功に欠かせません。
滞納リスク
不動産投資においては、家賃の滞納リスクに注視する必要があります。
滞納リスクとは、入居者から家賃が回収できないリスクのことであり、これが続くと赤字や破綻の可能性が高まります。
日本賃貸住宅管理協会の調査によると、全国の滞納率平均は5.0%であり、20世帯に1世帯が滞納している計算となります。
滞納率は首都圏が4.1%、関西圏が8.2%、その他地域が4.8%であることが報告されています。
家賃の滞納は不動産投資における重要なリスクであり、リスク軽減が肝要です。
災害リスク
災害リスクは、地震や洪水、火災などにより建物が損傷・倒壊する可能性のことで、不動産投資において完全にゼロにすることは難しいのです。
特に日本は地震が多く、過去には東日本大震災や熊本地震、能登半島地震などが発生しています。
災害時には建物に大きな被害が及び、修繕費用がかさむ可能性があります。
修繕中は家賃収入がなくなるリスクもあるため、対策を講じてリスクや被害を軽減することが重要です。
老朽化と修繕リスク
不動産投資は、長期投資が多くなりがちであるため、老朽化による修繕リスクは高く、築年数が経つと建物の様々な部分が修繕を必要とするようになります。
屋根や外壁、その他として、共用廊下、階段、エントランス、給水管、排水管などの外部から、フローリング、壁紙、キッチン、洗面台、浴室、トイレなどの部屋内設備まで、様々な場所の修繕が必要になります。
修繕には多額の費用が必要であり、入居者による部分もあるため、投資家が全てを負担するわけではありません。
一棟アパートや一棟マンションの大規模修繕では、1,000万円以上の費用がかかることもあります。
中古物件の場合は、すぐに修繕が必要なことも多く、老朽化は避けられないため、修繕リスクを理解した上で取り組む必要があるのです。
修繕費用は全てをオーナーが負担するわけではありませんが、一定の費用負担が生じます。中古物件はすぐに修繕が必要となる場合があるため、購入前に大規模修繕計画を不動産会社に確認することが重要であり、計画が適切であれば安心して購入することができます。
不動産価値の下落リスク
不動産価値の下落リスクも忘れてはいけません。
家賃収入の減少により資産価値も下がる可能性があります。
築年数の経過や競合物件の増加が需要減少の原因となりますが、需要があれば賃貸収入を確保できる物件は価値が維持されます。
しかし、不動産価値の下落により売却時に思うような価格が得られないリスクもあります。
金利上昇リスク
金利上昇リスクは、不動産投資ローンの金利が上昇することで利益が減少したり赤字が増加する可能性があります。
しかし、固定金利を選択すると金利上昇の影響を回避できます。変動金利を選択した場合でも、5年ルールや125%ルールが適用されており、返済額の変更は制限されるため、金利上昇による返済額の急激な変化は起きないようになっています。
ローンの返済ができなくなるリスク
不動産投資は、ローンの返済を確実に行える保証がないというのもリスクです。投資家は多くがローンを利用し、返済期間は長期間に渡って設定されます。
家賃収入が返済の主な原資となりますが、空室や家賃滞納などの問題が発生すると収入が途絶える可能性があります。そのため、十分なリスク対策や物件選びが重要となるのです。
不動産投資の失敗事例
不動産投資の失敗事例として、想定以上の空室発生が挙げられます。適切な物件選びが重要で、賃貸需要を見越せないとリスクが高まります。
信頼できる不動産会社と条件の良い物件を選び、空室リスク対策を考えることでリスク軽減が可能です。
中古物件を購入した際に多額の修繕費用がかかる失敗事例もあります。
安い価格だけで物件を選ぶと、思わぬ出費が発生する可能性があります。
大規模な修繕が必要な場合、多額の資金が必要となります。信頼できる不動産会社は、修繕リスクや購入後の資金計画、収支シミュレーションを説明し、購入後の予期せぬ費用を回避できるようサポートしています。
これにより、購入後に思わぬ費用が発生するリスクを軽減することができます。
最後に
不動産投資にはリスクがあり、「やめておけ」と言われる理由や失敗事例について解説してきました。
これらを知ることでリスク管理や対策がしやすくなります。
不動産投資は大きな金額が動くため、慎重な計画が不可欠です。
興味がある人は、しっかりとしたリスク管理や対策を考慮した計画を立ててスタートすることが絶対条件と言えるでしょう。
コメント